۸ عامل حیاتی موثر بر عمر مفید ساختمان
عمر مفید مصالح، اجزا یا سیستم ساختمانی عبارت است از محدوده زمانی پس از نصب، که خصوصیات اصلی موارد مذکور از یک مقدار حداقل مجاز بیشتر و یا مساوی آن باشد. هر ماده یا جزء در یک سیستم ساختمانی دارای عمر مفید مشخصی است. از بعضی اجزا مانند اعضای ساختمانی انتظار می رود که عملکرد موردنظر خود را در تمام طول عمر ساختمان انجام دهند مانند پی و اسکلت ساختمان و مصالحی مانند میلگرد و تیرآهن.
اجرای دیگری از قبیل پوشش های سقف؛ رنگ و درزگیرهای اتصالات معمولا عمر مفید کمتری دارند و از این رو در طول عمر ساختمان احتیاج به تعمیرات دوره ای یا تعویض دارند. مصالح و اجزا ساختمانی دارای عمر مفید محدودی هستند زیرا این مصالح به تدریج تحت اثر تغییرات شیمیایی، فیزیکی و مکانیکی قرار می گیرند و این موجب کاهش توانایی آن ها در اجرای وظایف محوله می گردد. با این حال در هنگام خرید مصالح ساختمانی بایستی به کیفیت این محصولات توجه ویژه ای داشته باشید هرچند کیفیت آهن آلات بر قیمت مصالحی همچون قیمت میلگرد امروز و تیرآهن موثر می باشد ولی می توانید از خسارات جبران ناپذیر پس از آن جلوگیری نماید. در ادامه به بررسی عوامل مختلف در تعیین عمر مفید سازه ها و کیفیت مصالح مورداستفاده خواهیم پرداخت.
عمر مفید ساختمان در ایران
1 – طراحی ساختمان
از مهمترین عواملی که در تعیین نوع مصالح مصرفی در ساختمان موثر می باشد. به طور کلی طراحی ساختمان در سه بخش عمده معماری، سازه و تاسیسات مکانیکی و برقی انجام می گیرد. مشاور طراحی در بخش معماری با تعریف فضاها و جزء فضاها و در نهایت ارائه جدول نازک کاری را عهده دار می باشد. در جدول نازک کاری مشخصات فنی عمومی و خصوصی مصالح مورد مصرفی در ساختمان تدوین می گردد و این موضوع از اهمیت بسزایی در تعیین عمر مفید ساختمان برخوردار می باشد زیرا در تعیین نوع و کیفیت مصالح مصرفی اثر مستقیم و تعیین کننده دارد.
2 – مصالح
مهمترین عامل در تعیین عمر مفید ساختمان مصالح مصرف شده در آن می باشد. زیرا پس از اتمام عملیات ساخت و شروع بهره برداری از ساختمان فعالیت عوامل دیگر به اتمام رسیده و صرفا پایداری و دوام مصالح مصرفی در دوره نگهداری مصالح ساختمان تعیین کننده عمر مفید ساختمان بوده و نحوه تعمیر و نگهداری آن می تواند تا حدودی در کاهش یا افزایش عمر مفید ساختمان موثر باشد. همچنین کیفیت مصالح مصرفی تاثیر بسزایی بر قیمت تیرآهن ، قیمت میلگرد و سایر مصالح مورداستفاده خواهد داشت.
3 – نیروی انسانی
نیروی انسانی اثر مهمی را در جهت بالا بردن و افزایش عمر مفید مصالح ساختمانی ایفا می کند. با توجه به آنکه برخی از مصالح مصرفی در کارگاه تولید می شوند و نیروی انسانی اثر مستقیم در تهیه و تولید آن دارد، و نیز مصالحی که خارج از کارگاه تولید می گردند لزوم به کارگیری نیروی انسانی ماهر و آموزش دیده حائز اهمیت به سزایی می باشد.
4 – ماشین آلات و ابزارآلات
از جمله عوامل مهم در افزایش عمر مفید مصالح استفاده صحیح از ماشین آلات و ابزار آلات استاندارد در کارگاه می باشد. به طور مثال جهت حمل و انتقال بتن در بتن ریزی پی یا سقف های تیرچه و بلوک از ماشین مناسب و ابزار مناسب استفاده گردد تا مصالح تولید شده با توجه به استاندارد تهیه شده مصرف و کارایی لازم را در آینده داشته باشد.
5 –میزان سرمایه
در صنعت ساختمان سرمایه نقش مهمی را در تعیین نوع و مرغوبیت مصالح ایفا می کند و به طور کلی میزان سرمایه صاحبان ساختمان ها اثر مستقیم در تعیین درجه بندی مصالح مصرفی دارد. لذا در مراحل ساخت میزان سرمایه موجود درجه 1، 2، 3 و حتی 4 بودن مصالح را تعیین می نماید و در نتیجه از عمر مفید ساختمان کاسته شده و این سرمایه ملی را به مخاطره می اندازد بنابراین بالا بودن قیمت میلگرد و تیرآهن و سایر آهن آلات نباید موجب استفاده از مصالح با کیفیت پایین گردد.
با توجه به سرمایه گذارانی که در امر ساختمان سازی سرمایه گذاری می کنند و طبیعت سرمایه گذار هزینه کمتر و سود بیشتر می باشد، افرادی که با صنعت ساختمان به عنوان یک وسیله جهت افزایش سرمایه خویش برخورد می نمایند، قاعدتا ساختمان های ساخته شده توسط بساز و بفروش، عمر مفید ساختمان های امروزه را به کمتر از 30 سال رسانده اند. متاسفانه در کشور ما به این مساله بی توجهی شده و هیچ مرجع معتبری جهت برخورد با این سودجویان وجود ندارد.
6 – انتخاب شیوه ساخت
از جمله عواملی که در بکارگیری و مصرف صحیح مصالح در کارگاه موثر می باشد انتخاب شیوه و روش مناسب اجرایی و ساخت بوده که به صورت تیتروار به شرح زیر قابل بیان می باشد.
روش سنتی و تکیه بر تجارب و عملکرد صاحبان این صنعت در گذشته
روش نوین و جدید
استفاده از روش های مدیریت و کنترل پروژه در مراحل مختلف اجرایی کارگاهی
استقرار سیستم کنترل کمی و کیفی مصالح در کارگاه
7 – دوره تضمین
مقصود از دوره تضمین این است که پیمانکار یا سازنده ساختمان پس از اتمام کار پروژه را به کارفرما تحویل موقت می دهد و طبق قرارداد منعقده با کارفرما یک مدت معین را جهت رفع اشکالات و نواقص کار انجام شده بایستی سپری نماید. پس از انقضای این مدت پروژه به کارفرما تحویل قطعی می گردد؛ این دوره را به عنوان فاز چهار در طول عمر ساختمان منظور می نمایند. اهمیت این دوره جهت تضمین عمر مفید ساختمان می باشد. زیرا اگر همان نواقص جزئی در ساختمان برطرف نگردد امکان پدیدار شدن عیوب دیگر در ساختمان را ایجاد کرده و از عمر مفید ساختمان می کاهد.
8 – تعمیر و نگهداری
پس از اتمام فاز سه (عملیات اجرایی و ساخت ساختمان) معمولا ساختمان احداث شده تحویل بهره برداری می گردد. پس از تحویل موقت ساختمان و پایان دوره تضمین و رفع اشکالات اجرایی و در نهایت تحویل قطعی آن مرحله نگهداری ساختمان آغاز می گردد که ما در این مقوله از این مرحله به عنوان فاز پنج نام برده ایم. این فاز تا پایان عمر ساختمان ادامه داشته و پس از اتمام این مرحله مرگ ساختمان فرا می رسد. چرا باید از نخستین روزهای تحویل ساختمان در فکر تعمیر آن باشیم و چرا ساختمان را طوری نسازیم که اصولا احتیاج به تعمیر نداشته باشد و یا نیاز به تعمیر آن تا آنجا که ممکن است به حداقل برسد.
مگر نه اینکه در علم پزشکی توجه دانشمندان به پیشگیری از بیماری پیش از درمان بیماری معطوف شده است و آن ها معتقدند که حتی المقدور باید از ابتلا به بیماری جلوگیری نمود تا درمان به حداقل برسد. این مورد در ساختمان نیز صادق است. زیرا محل سکونت ما باید دارای شرایط محیطی مناسب باشد. توجه به بعضی قسمت های ساختمان که در معرض آسیب قرار دارند از اهم مسائل است. بنابراین در موقع ساخت یک بنا، باید دقت شود مصالحی که در قسمت های آسیب پذیر به کار می رود از نوع مرغوب و با کیفیت عالی باشد.
این دقت نظر در انتخاب مصالح و نحوه به کار بردن آن در مراحل مختلف اجرای ساختمان باید به عمل آید؛ تا بنا عمر طولانی تر و احتیاج کمتر به تعمیر و بازسازی داشته باشد. روشن است که مثلا قسمت هایی از ساختمان مانند لوله کشی آبرسانی (سرد و گرم)، سیم کشی ها و نصب کلید و پریز، سرویس ها مثل حمام، توالت، آشپزخانه و همچنین بام از اهمیت بیشتر برخوردارند. در مملکت ما که هنوز توان تولید مصالح مرغوب با کیفیت بالا را به دست نیاورده ایم بیشترین مصالح ساختمانی ما یا به طور کامل از خارج وارد می شود و یا همان مصالح سنتی است و یا به طریقی به خارج وابسته است.
اگر در موقع بنا فقط قدری توجه و دقت بیشتر به عمل آوریم و از عمر طبیعی مصالح به کار رفته در ساختمان استفاده نماییم از این راه جلوی واردات بیشتر را نیز خواهیم گرفت. باید به این نکته توجه داشته باشیم که در کشور ما تحقیق در مورد صنعت ساختمان، به جز در چند ساله اخیر، کمتر انجام گرفته است و در این گونه موارد متکی به تجربیات کشورهای خارجی هستیم ولی در مورد تعمیر و بازسازی متاسفانه یا خوشبختانه نمی توانیم زیاد به تکنولوژی خارجی متکی باشیم زیرا فرسودگی قسمت های مختلف ساختمانی در مملکت ما به شرایط اقلیمی و عوامل جوی منطقه بستگی دارد مثلا همان طور که می دانیم عمر مفید فولادهای ساختمان ها در مناطق جنوب ایران خصوصا سواحل دریای عمان به علت خوردگی شدید فولاد که در منطقه وجود دارد بسیار کم بوده و به چند سال محدود می گردد.
در صورتی که عمر مفید همان قطعات در نواحی مرکزی یا تهران به چند برابر می رسد. در نتیجه اگر بخواهیم شرایط محدود کننده ای برای ساختمان ها تهیه کنیم بدون شک شرایط موردنیاز سواحل دریای عمان با شرایط موجود تهران متفاوت است. در این صورت شرایط اقلیمی به نوع استفاده از مصالح مربوط می شود. با توجه به اهمیتی که عملیات صحیح ساختمانی در افزایش عمر مفید آن دارد و انجام درست و آگاهانه برخی فعالیت ها می تواند کارائی ساختمان را افزایش دهد. تحقیق و آموزش در مورد نحوه صحیح ساخت کاملا ضروری می باشد.
به طور کلی اگر بخواهیم ساختمان دارای عمر مفید مناسب باشد؛ باید با دقت فراوان مصالح مصرفی مورد کنترل کمی و کیفی قرار گیرد و نیز آموزش لازم در مورد نحوه صحیح ساخت به سازندگان داده شود. اگر روابط فوق کاملا رعایت شود مسلما تعمیر و نگهداری ساختمان با کمترین هزینه و صرفه اقتصادی انجام می پذیرد.
